Le compromis de vente, ou promesse de vente, engage vendeur et acheteur. C'est le moment où tout se joue : une fois signé, les conditions sont fixées. Prenez le temps de le lire et de poser vos questions.
Les éléments à contrôler
- l'identité des parties, la description précise du bien et des annexes (lots, parkings, caves) ;
- le prix, la répartition éventuelle entre le bien et le mobilier, et les honoraires ;
- les diagnostics et, pour une copropriété, le règlement, les procès-verbaux d'assemblée et les charges ;
- la date limite de signature de l'acte authentique.
Les conditions suspensives
Ce sont des événements dont dépend la vente. La plus courante est l'obtention du prêt : si la banque refuse dans le délai prévu, l'acheteur peut renoncer sans perdre son dépôt. D'autres existent selon les cas, comme l'obtention d'un permis ou l'absence de servitude non déclarée. Vérifiez leur durée et leurs modalités.
Dépôt de garantie, rétractation et calendrier
Un dépôt de garantie, souvent de l'ordre de 5 à 10 % du prix, est généralement versé au moment de la signature. L'acquéreur d'un logement dispose ensuite d'un délai de rétractation de dix jours, qui court à compter du lendemain de la réception du compromis. Entre le compromis et l'acte authentique chez le notaire, il faut compter en général deux à trois mois.
Compromis, promesse unilatérale, offre d'achat : de quoi parle-t-on ?
Plusieurs documents peuvent précéder la vente. L'offre d'achat est une proposition de l'acheteur, qui devient engageante si le vendeur l'accepte. Le compromis de vente, appelé aussi promesse synallagmatique, engage les deux parties à conclure la vente aux conditions prévues. La promesse unilatérale engage le vendeur, tandis que l'acheteur dispose d'une option qu'il peut lever dans un délai donné. Dans tous les cas, il s'agit d'un avant-contrat : la vente est définitivement conclue par l'acte authentique signé chez le notaire.
Les clauses à lire avec attention
- la clause de prix et de répartition éventuelle entre le bien et le mobilier ;
- les conditions suspensives et leur durée ;
- la date prévue pour la signature de l'acte et les conséquences d'un retard ;
- la clause pénale, qui prévoit une indemnité si l'une des parties ne respecte pas son engagement ;
- les charges et taxes : qui paie quoi jusqu'à la remise des clés ;
- la date d'entrée en jouissance (remise des clés) et l'état dans lequel le bien doit être remis.
Le financement : un point central
Pour la majorité des acquéreurs, le compromis est signé avant que le prêt soit définitivement accordé. C'est le rôle de la condition suspensive : si le financement n'est pas obtenu dans le délai prévu, l'acheteur est libéré. Pour qu'elle joue, il faut déposer les demandes de prêt rapidement, auprès de plusieurs banques ou d'un courtier, et conserver les justificatifs. Une demande tardive ou incomplète peut fragiliser la protection. Si vous avez déjà un accord de principe, informez-en l'agence : cela rassure le vendeur.
Entre compromis et acte : le calendrier
Après la signature, le délai de rétractation de dix jours s'ouvre pour l'acheteur d'un logement. Le notaire vérifie ensuite le dossier : titre de propriété, urbanisme, hypothèques, droits de préemption éventuels. Les banques émettent leur offre de prêt, que l'acquéreur doit respecter avant de signer. Compter environ deux à trois mois entre compromis et acte est courant, mais ce délai varie selon les dossiers. Restez joignable : le notaire peut vous demander des pièces complémentaires.
Avant d'aller chez le notaire : la visite de contrôle
Quelques jours avant la signature de l'acte, effectuez une dernière visite du bien. Vérifiez qu'il est dans l'état convenu, que les équipements prévus sont toujours présents et que d'éventuels travaux promis ont été faits. C'est le moment de signaler une anomalie, avant d'avoir signé.
Questions fréquentes
Quelle différence entre compromis et promesse unilatérale de vente ?
Dans le compromis, vendeur et acheteur s'engagent réciproquement. Dans la promesse unilatérale, le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur dispose d'une option qu'il peut lever ou non.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si la condition suspensive de prêt est prévue et que la banque refuse dans le délai, l'acheteur peut renoncer sans pénalité et récupère son dépôt. Gardez les justificatifs des refus.
Qui rédige le compromis ?
Il peut être rédigé par l'agence ou par le notaire. Dans les deux cas, vous pouvez poser vos questions et demander des précisions avant de signer.
Peut-on se rétracter après les dix jours ?
Après le délai de rétractation, l'acheteur est engagé. Il peut renoncer sans pénalité seulement si une condition suspensive prévue au compromis n'est pas réalisée, comme le refus de prêt dans les délais.
Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles évoluent : demandez à un conseiller de vérifier votre situation.
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