Le dépôt de garantie est versé par le locataire à l'entrée dans les lieux. Il sert à couvrir d'éventuels impayés ou dégradations. Le sujet est une source fréquente de désaccords : mieux vaut en connaître les règles.
Le montant
Pour une location vide, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges. Il n'est pas révisé pendant la durée du bail.
La restitution
Le bailleur doit restituer le dépôt dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. En cas de retard, la loi prévoit une majoration à la charge du bailleur.
Les retenues autorisées
Le propriétaire peut retenir des sommes justifiées :
- loyers ou charges impayés ;
- réparations liées à des dégradations qui dépassent l'usure normale ;
- régularisation de charges, selon les cas.
Il doit fournir des justificatifs (devis, factures). L'usure normale liée à l'ancienneté, comme une peinture qui se patine, ne peut pas être facturée. Un bon état des lieux d'entrée et de sortie, avec des photos, évite la plupart des litiges.
À quoi sert le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme que le locataire verse au bailleur à la signature du bail. Il garantit l'exécution des obligations du locataire : paiement des loyers et des charges, remise en état du logement en cas de dégradations. Il ne se substitue pas au dernier loyer : le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier mois en demandant d'utiliser le dépôt. À la fin du bail, il est restitué, déduction faite des sommes dues.
L'état des lieux : la clé du sujet
Un état des lieux d'entrée complet et un état des lieux de sortie précis sont les meilleures protections pour chacun. Ils décrivent pièce par pièce l'état des murs, des sols, des équipements, des menuiseries et des compteurs. Prenez des photos datées, notez les relevés de compteurs, signalez les défauts existants. Si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, le dépôt doit être rendu plus rapidement, ce qui évite les litiges.
Usure normale ou dégradation ?
- l'usure normale liée à l'ancienneté (peinture ternie, parquet légèrement marqué) ne peut pas être facturée au locataire ;
- les dégradations liées à un usage anormal (trous nombreux, taches importantes, équipements cassés) peuvent donner lieu à retenue ;
- les retenues doivent être justifiées par des devis, factures ou, à défaut, une évaluation raisonnable ;
- la vétusté est prise en compte, notamment pour les peintures et les revêtements.
Les charges et la régularisation
Le bailleur peut conserver une partie du dépôt pour couvrir une régularisation de charges, lorsque le décompte définitif n'est pas encore connu, à condition d'être raisonnable et justifié. Il doit ensuite informer le locataire du solde et le lui restituer dès que possible. Un dialogue clair entre les deux parties est la meilleure façon d'éviter les tensions.
En cas de désaccord
Si le désaccord persiste, rappelez vos arguments par écrit, avec les documents (états des lieux, photos, devis). Vous pouvez ensuite saisir une commission départementale de conciliation, puis le juge si nécessaire. Une agence peut jouer un rôle de médiation et vous aider à constituer le dossier.
Questions fréquentes
Que faire si le propriétaire ne rend pas le dépôt ?
Rappelez-le par écrit, puis envoyez une mise en demeure en recommandé. Si le désaccord persiste, il est possible de saisir une commission de conciliation ou le juge.
Le dépôt de garantie rapporte-t-il des intérêts ?
Non, il ne produit pas d'intérêts pour le locataire. Il est restitué, déduction faite des sommes justifiées.
Le propriétaire peut-il garder le dépôt de garantie pour repeindre ?
Pas pour une simple usure normale. Une retenue n'est possible que pour des dégradations au-delà de l'usage normal et doit être justifiée.
Qui garde le dépôt de garantie en cas de vente du logement ?
En cas de vente en cours de bail, le dépôt est transmis au nouveau propriétaire, qui devient responsable de sa restitution. Le locataire doit en être informé.
Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas un conseil personnalisé. Les règles évoluent : demandez à un conseiller de vérifier votre situation.
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